Hodnota nehnuteľností v znaleckých posudkoch
Východiskovou hodnotou stavby je znalecký odhad hodnoty nehnuteľnosti, za ktorú by bolo možné hodnotenú nehnuteľnosť nadobudnúť formou výstavby v čase hodnotenia. Jednoducho povedané, koľko peňazí by ste potrebovali na jej výstavbu v aktuálnom čase.
Technickú hodnotu stavby znalci počítajú ako rozdiel medzi jej východiskovou hodnotou a výškou opotrebovania. Technická hodnota stavby je tým vyššia, čím je jej opotrebenie nižšie. Jedná sa najmä o časové hľadisko. Z tohto pohľadu zväčša platí, že čím staršia nehnuteľnosť je, tým je nižšia jej technická hodnota.
Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je výsledná hodnota stavby, prípadne iných nehnuteľností, ktorú odhaduje znalec z hľadiska ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu hodnotenia. Cena takto hodnotenej nehnuteľnosti by sa mala najviac približovať trhovej cene. Trhová cena je cena, za ktorú by predávajúci mal záujem nehnuteľnosť predať a kupujúci kúpiť za podmienky, že cena nie je ovplyvnená neprimeraným, nepoctivým motívom. Inak povedané, že znalec všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti úmyselne umelo nezvýšil, prípadne neznížil.
Výnosovú hodnotu nehnuteľnosti počítajú znalci pri nehnuteľnostiach určených pre komerčné využitie. Odhadujú ňou, akú hodnotu má nehnuteľnosť z hľadiska jej predpokladaných budúcich príjmov z prenájmu.
Koľko stojí znalecký posudok?
Na výšku ceny za znalecký úkon, v tomto prípade za vypracovanie znaleckého posudku, vplýva niekoľko faktorov a tak nie je možné všeobecne povedať, koľko bude znalecký posudok za váš byt, dom, záhradu či inú nehnuteľnosť stáť. Najdôležitejšími faktormi ovplyvňujúcimi cenu znaleckého úkonu sú hodnota nehnuteľnosti, lokalita, prístup k nehnuteľnosti, vzdialenosť nehnuteľnosti od bežného miesta činnosti znalca a pod.
Odmena, ktorú si znalci účtujú za znalecké úkony, napríklad za vypracovanie znaleckých posudkov, sa nazýva znalečné. Tarifná odmena znalca je uzákonená vo vyhláške č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Odmena za znaleckú činnosť sa môže počítať tromi spôsobmi, alebo ich vzájomnou kombináciou a to hodinovou, podielovou alebo paušálnou odmenou. V prípade hodinovej odmeny si znalec má právo účtovať každú, aj začatú hodinovú sadzbu podľa sadzobníka uvedeného v zákone. Podielovú odmenu si znalec môže uplatniť na základe určenej výšky východiskovej hodnoty predmetu znaleckého úkonu, z čoho vyplýva, že cena znaleckého úkonu, napríklad znaleckého posudku, sa bude odvíjať od východiskovej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti. Zákon určuje aj možnosti účtovania si paušálnej odmeny, napríklad za prevzatie spisu a prvotné oboznámenie sa s ním, za odovzdanie písomne vypracovaného stanoviska o tom, v akom štádiu sa rozpracovanosti sa znalecký úkon nachádza, a podobne.
Tarifnú odmenu je možné zvýšiť, napríklad v prípade, ak zadávateľ žiada expresné vykonanie úkonu alebo ak je vykonanie úkonu neštandardne náročné. Znalečné ovplyvňujú aj hotové výdavky a strata času znalca Okrem odmeny si znalci majú právo účtovať aj náhradu za hotové výdavky a za stratu času. V prípade, že musí znalec cestovať do miesta výkonu znaleckého úkonu, ktoré je odlišné od miesta výkonu svojej znaleckej činnosti, je oprávnený toto časové obdobie účtovať vo výške 3,32 € za každú začatú hodinu. Úhradu za hotové výdavky si môže znalec so zadávateľom dohodnúť paušálne podľa tabuliek paušálnych výdavkov (napríklad tlač, kopírovanie, vyhotovenie hlasových aj obrazových záznamov atď. ) alebo na základe dokladov preukazujúcich ich vznik (napríklad faktúry za poradenské služby, faktúry za preklad, cestovné bločky, faktúry za telekomunikačné či poštové služby, súdne aj správne poplatky, poplatky za odpisy z registrov a pod.).
Platnosť znaleckého posudku
Znalecký posudok, ktorým znalec stanovuje hodnotu nehnuteľnosti, znalec vypracuje vždy ku konkrétnemu, aktuálnemu dátumu. Na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti vplýva napríklad situácia na trhu s nehnuteľnosťami, ktorá sa môže meniť aj počas jedného roka. Na východiskovú hodnotu nehnuteľnosti vplývajú priamo ceny stavebných materiálov, ktorých zmeny vydáva štatistický úrad spravidla kvartálne.
V závislosti od toho, na aký účel sa má znalecký posudok použiť, aj kto je jeho zadávateľom, môže byť jeho platnosť rôzna. V niektorých prípadoch je akceptovaný znalecký posudok starý aj 1 rok, v niektorých prípadoch sa vyžaduje znalecký posudok nie starší ako niekoľko mesiacov. Ak žiadate o bankový úver, kde ručíte nehnuteľnosťou, zistite si priamo v banke, aký starý znalecký posudok bude vyžadovať.