Ceny bytov a domov – regionálne rozdiely
Podľa údajov Poľského národného banku (NBP) a odborných analýz bola priemerná cena metra štvorcového bytu v Poľsku v prvej polovici roku 2025 približne 13 300 PLN/m² (cca 2 950–3 000 EUR/m²). Najdrahšími trhmi sú Varšava, Krakov a Gdaňsk, kde ceny presahujú 16 000 PLN/m² a v segmente prémiových nehnuteľností môžu dosahovať až 20 000 PLN/m². V menších mestách a regiónoch sú ceny výrazne nižšie, často v rozmedzí 7 000–8 000 PLN/m².
Pre porovnanie, na Slovensku bola priemerná cena bytu v prvej polovici roku 2025 okolo 2 750 EUR/m², pričom v regióne Bratislavy presahovala 3 500 EUR/m², zatiaľ čo v oblastiach ako Nitra alebo Trnava klesala na 1 600–1 900 EUR/m².
To znamená, že veľké poľské mestá cenovo približne dohánajú bratislavský trh, zatiaľ čo menšie lokality zostávajú výrazne dostupnejšie.
Pohraničné obce – nové smery pre Slovákov
Geografická blízkosť a cenové rozdiely podporujú cezhraničné nákupy. Slovenskí kupujúci majú záujem o nehnuteľnosti na severnej strane Tatier, a to nielen v menších kúpeľných strediskách, ale aj vo väčších mestách s dobrou infraštruktúrou a službami.
Medzi najatraktívnejšie patria:
- Muszyna – známe kúpeľné mesto v Malopoľsku s rozvinutou turistickou základňou, blízko hraníc a s veľkým potenciálom sezónneho prenájmu;
- Nowy Targ – dynamicky sa rozvíjajúce mesto Podhalia, s dobrou dopravnou dostupnosťou na Zakopané a Slovensko a atraktívnymi cenami nehnuteľností v porovnaní s tatranskými rezortmi;
- Nowy Sącz – regionálne hospodárske a vzdelávacie centrum, vzdialené len asi hodinu jazdy od hraničného priechodu v Mníšku nad Popradom, ktoré si čoraz častejšie vyberajú Slováci ako miesto trvalého bývania;
- Rabka-Zdrój – kúpeľné mesto na trase Krakov–Tatry so stále narastajúcim počtom rezidenčných a rekreačných investícií.
V menších obciach, ako sú Zwardoń alebo Rajcza, záujem o nákup sa týka hlavne druhých domov a dovolenkových nehnuteľností.
V celom pohraničnom pásme sa ceny nehnuteľností pohybujú v rozmedzí od 5 000 do 7 000 PLN/m² (cca 1 150–1 600 EUR/m²). Nízke náklady na údržbu, dostupnosť dopravy a čoraz viac moderných developerských projektov predstavujú výrazný stimul pre zahraničných kupujúcich, najmä tých, ktorí hľadajú pokojný štýl života v prírode.
Faktory poháňajúce trh
Na situáciu na poľskom trhu s nehnuteľnosťami vplývajú:
- rast reálnych miezd a pokles inflácie približne na 4% v polovici roku 2025
- nedostatok nových bytov v aglomeráciách
- vysoká dostupnosť hypotekárnych úverov po znížení referenčných sadzieb na 4,75%
- rozvoj dopravnej infraštruktúry, najmä siete rýchlostnej cesty S7 a nových železničných spojení
- rast investičného dopytu, hlavne v segmente dlhodobého prenájmu
Dynamika cien začala postupne stabilizovať, pričom v niektorých väčších mestách boli v druhom štvrťroku 2025 zaznamenané mierne reálne poklesy cien.
Trh prenájmu – profesionalizácia a stabilizácia
Rok 2025 priniesol stabilizáciu nájomných cien po predchádzajúcich nárastoch spôsobených veľkým prílevom obyvateľov z Ukrajiny. Priemerné nájomné v Varšave kleslo o 1–2%, pričom vzrástlo iba v segmente väčších bytov.
Súčasne sa rozvíja sektor PRS (Private Rented Sector) – profesionálny inštitucionálny trh prenájmu. V Poľsku je v súčasnosti približne 25 000 nehnuteľností PRS a do roku 2029 sa očakáva nárast na 50 000. Zároveň rastie výnosnosť prenájmu – v Varšave priemerne 4,2%, v menších mestách až do 5%.
Ako kúpiť byt v Poľsku?
Nákup nehnuteľnosti občanmi Európskej únie v Poľsku nevyžaduje povolenia. Transakcie sa zvyčajne realizujú v poľských zlotých, hoci niektoré banky umožňujú úvery v eurách. Celkové transakčné náklady (notár, dane, súdne poplatky) predstavujú približne 2–4% z hodnoty nehnuteľnosti. Finančný systém v Poľsku je rozvinutejší ako na Slovensku. Hypotekárny trh, hoci je drahší ako v rokoch 2022–2023, zostáva stabilný a banky ponúkajú širokú dostupnosť úverov pre zahraničných kupujúcich.
Trendy a prognózy na koniec roku 2025
Odborníci z Nieruchomosci-online.pl predpokladajú, že druhá polovica roku 2025 prinesie rovnováhu medzi dopytom a ponukou. Očakáva sa nárast počtu nových bytov pripravených na užívanie pri zachovaní súčasnej cenovej hladiny. V menších lokalitách je možná mierna korekcia smerom nadol, zatiaľ čo investície v prémiovom segmente a inštitucionálnom prenájme budú pokračovať v raste.
Zhrnutie
Poľský trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 sa vyznačuje stabilitou, rastúcou profesionalizáciou sektora prenájmu a zvýšeným záujmom zahraničných investorov. Pre občanov Slovenska zostáva Poľsko atraktívnou destináciou – tak pre investičné, ako aj rekreačné účely, s konkurencieschopnými cenami a priaznivými podmienkami nákupu.
